Nueva zona de zonificación superpuesta podría reconfigurar propiedades en el norte de Killeen

KILLEEN, Texas (Telemundo Central Texas) - Desde abril, el personal de la ciudad de Killeen ha estado trabajando para desarrollar un distrito de zonificación superpuesta en el lado norte de la ciudad, el cual se sumaría a la zonificación residencial o comercial existente en el área.

El concejo municipal estableció el Programa de Revitalización del Norte de Killeen mediante una ordenanza el 22 de septiembre de 2015, lo readoptó el 20 de septiembre de 2020 y lo enmendó el 10 de enero de 2023. El distrito superpuesto propuesto se aplicaría a aproximadamente 1,842.179 acres limitados por la calle North Fort Hood al oeste, la base militar Fort Hood del Ejército de los Estados Unidos al norte, WS Young Drive al este, y la avenida Hallmark, Trimmier Road y Terrace Drive al sur.

La propuesta se encuentra en su fase inicial de audiencias públicas. El siguiente paso es la reunión de la Comisión de Planificación y Zonificación el 14 de septiembre, seguida de una reunión del concejo municipal de Killeen.

Jason Deckman, planificador principal de la ciudad de Killeen, explicó que un distrito superpuesto cambia reglas específicas sin requerir que se rezonifique cada propiedad de manera individual.

“Así, en lugar de tener que rezonificar a todos como comerciales, unifamiliares o multifamiliares, lo cual sería sumamente complicado y realmente no vendría al caso, las ciudades pueden colocar una supermanzana o zona superpuesta por encima de la zonificación base. De esta manera, se cambian reglas específicas y se permiten ciertas cosas”, dijo Deckman.

Lo que cambiaría la zona superpuesta

Una de las cosas que haría el nuevo distrito superpuesto sería permitir más opciones como viviendas pequeñas en esa zona y restringir los clubes que operan fuera de horario y los establecimientos que permiten llevar su propia bebida (BYOB) dentro de dicha zona.

Bajo la ordenanza propuesta, un club nocturno fuera de horario se define como cualquier sala, espacio, estructura o edificio abierto al público después de las 2 a.m. donde se sirvan o consuman alimentos o bebidas alcohólicas, incluidos restaurantes y cafeterías, y donde se proporcione a los clientes una zona designada para bailar o se les permita bailar. Un establecimiento BYOB se define como cualquier establecimiento que no cuente con licencia o permiso de la Comisión de Bebidas Alcohólicas de Texas para servir o vender bebidas alcohólicas, pero que permita a los clientes llevar bebidas alcohólicas a las instalaciones para su posesión y consumo.

La ordenanza propuesta también prohibiría los lugares de juego privado y las ventas al aire libre de artículos de segunda mano, excluyendo automóviles nuevos y usados, dentro del distrito superpuesto.

“Prohíbe nuevos negocios que entren en esas categorías. Por lo tanto, los negocios existentes, como un centro de eventos que tiene la modalidad BYOB para quienes lo alquilan, quedan amparados bajo el principio de derechos adquiridos”, señaló Deckman.

Preocupaciones por el estatus de derechos adquiridos

Negocios como Tank’s Pub and Grill se encuentran dentro de la zona superpuesta propuesta y estarían protegidos por derechos adquiridos.

Eso no consuela al propietario de Tank’s, Cruz Ochoa, quien planeaba heredar el negocio a sus hijos, pero esto no sería posible debido a que un cambio de manos cancela el estatus de derechos adquiridos. Cambios significativos, como una transferencia de propiedad o de modelo de negocio, anularían efectivamente dicha protección.

“Ahora simplemente dejas a la gente de esta zona sin la opción de tener un bar al que están acostumbrados, solo porque tendría un dueño diferente, aun cuando las cosas prácticamente no cambiarían. ¿Qué pasa después? Para cualquiera que quiera hacer algo o abrir un nuevo sistema una vez que esté cerrado, simplemente estará muerto”, expresó Ochoa.

Oposición de miembros del concejo

La concejal de Killeen, Melissa Brown, se ha pronunciado en contra de este plan desde antes de ser elegida para el concejo y afirma que sigue opuesta porque considera que una medida de este tipo debería aplicarse a toda la ciudad y no solo a ciertas áreas.

“También creo que vamos a generar más restricciones que impedirían la llegada de negocios al norte de Killeen, y particularmente a la zona del centro, en un momento en que estamos trabajando activamente para revitalizar el área”, manifestó Brown.

Respuesta del personal de la ciudad

Aunque los propietarios de negocios y otros sectores temen que esto pueda tener un impacto negativo en el área, el personal de la ciudad asegura que se trata de cambios progresivos para añadir viviendas que actualmente no están permitidas.

“Permite unidades de vivienda accesorias, lo cual nuestro código no permite ahora. Permite minicasas en lotes más pequeños e incluso minicasas sobre ruedas. Esto es algo que no permitimos actualmente, pero estamos agregando regulaciones”, detalló Deckman.

Cómo opinar al respecto

Se han enviado notificaciones por correo sobre el distrito superpuesto propuesto a los residentes y propietarios de negocios dentro del área afectada. Algunos propietarios de negocios han señalado que aún no han recibido la carta, aunque se desconoce el número exacto.

Los residentes o propietarios de negocios dentro de la zona propuesta pueden encontrar más información en el sitio web de la ciudad de Killeen o asistir a la reunión de la Comisión de Planificación y Zonificación el 14 de septiembre a las 4:30 p.m. en la Sala de Conferencias de Recaudación de Servicios Públicos, ubicada en Utility Collections, en el bloque 210 de la Avenida C Oeste, Killeen, Texas. Una audiencia pública se llevará a cabo inmediatamente después del taller de trabajo durante la reunión regular de la comisión. Posteriormente, el asunto pasará a un taller del concejo municipal de Killeen el 20 de octubre a las 5 p.m., seguido inmediatamente por una sesión del concejo para proceder a la votación.